Point de bascule par ville au Québec
Dans chacune des 8 villes du Québec suivies par Immobascule, après combien d'années le patrimoine net d'un propriétaire dépasse-t-il celui d'un locataire qui investit la différence ? Voici la réponse, calculée à hypothèses strictement identiques.
- Le point de bascule médian est de 3 ans — de 2 ans à Trois-Rivières à 5 ans à Laval.
- Dans les 8 villes, l'achat finit par dépasser la location — mais pas pour toujours.
- Dans 3 villes sur 8 (Longueuil, Montréal et Laval), le locataire repasse devant avant la fin de l'horizon.
Le tableau complet
Prix et loyers sont les valeurs de référence du calculateur pour chaque ville. Le comptant requis inclut la mise de fonds, la taxe de bienvenue, le notaire et l'inspection.
| Ville | Prix | Loyer | Prix / loyer | Comptant requis | Bascule | Retour | Écart à 10 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Trois-Rivières | 305 000 $ | 1 300 $ | 19,6 | 66 236 $ | an 2 | — | +32 094 $ |
| Sherbrooke | 355 000 $ | 1 450 $ | 20,4 | 76 936 $ | an 2 | — | +36 883 $ |
| Gatineau | 430 000 $ | 1 650 $ | 21,7 | 93 061 $ | an 2 | — | +30 962 $ |
| Québec | 390 000 $ | 1 500 $ | 21,7 | 84 461 $ | an 3 | — | +20 444 $ |
| Brossard | 650 000 $ | 2 400 $ | 22,6 | 142 611 $ | an 3 | — | +38 493 $ |
| Longueuil | 490 000 $ | 1 800 $ | 22,7 | 105 961 $ | an 4 | an 23 | +11 221 $ |
| Montréal | 600 000 $ | 2 100 $ | 23,8 | 129 849 $ | an 4 | an 26 | +17 658 $ |
| Laval | 560 000 $ | 1 950 $ | 23,9 | 121 911 $ | an 5 | an 17 | +5 868 $ |
« Bascule » = année où le propriétaire dépasse le locataire. « Retour » = année où le locataire repasse devant, « — » s'il ne repasse jamais. « Écart à 10 ans » = patrimoine net du propriétaire moins celui du locataire, après 10 ans.
Le point de bascule ne dit pas qui gagne à long terme
C'est le résultat le plus contre-intuitif de cette édition. À Laval, le propriétaire dépasse le locataire dès l'année 5 — mais l'écart se referme ensuite, et à la fin de l'horizon de 35 ans le locataire est devant de 198 382 $.
La mécanique est simple : le portefeuille du locataire compose à 6 %/an alors que le bien s'apprécie à 3 %/an. Tant que le propriétaire rembourse son hypothèque, l'équité qu'il accumule compense largement. Une fois l'hypothèque bien avancée, l'écart de rendement finit par l'emporter — d'autant plus vite que le prix d'achat est élevé par rapport au loyer local.
D'où la lecture par le ratio prix/loyer, c'est-à-dire le prix d'achat divisé par une année de loyer. Dans cette édition, l'avantage du propriétaire tient tout l'horizon jusqu'à un ratio de 22,6 (Trois-Rivières, Sherbrooke, Gatineau, Québec et Brossard), et s'inverse à partir de 22,7 (Longueuil, Montréal et Laval). La frontière se situe donc autour de 23 années de loyer — un repère utile, mais propre à cette édition et à ces hypothèses.
Ce que ça change concrètement
- Horizon court (moins de 5 ans) — le point de bascule est le bon indicateur. Sous cet horizon, dans presque toutes les villes, louer laisse plus riche.
- Horizon moyen (5 à 15 ans) — l'achat est gagnant partout dans notre échantillon, y compris dans les villes les plus chères.
- Horizon long (plus de 20 ans) — le ratio prix/loyer de la ville redevient déterminant, et l'écart peut s'inverser.
Avant de conclure quoi que ce soit pour votre cas, deux vérifications s'imposent : votre capacité d'emprunt réelle, et le comptant que l'achat exige dans votre ville — le tableau ci-dessus montre qu'il va du simple au double selon l'endroit.
Méthodologie
Les chiffres sont produits par le moteur du calculateur Acheter ou louer lui-même, pas par un modèle parallèle : un script rejoue le moteur de production sur chaque ville et publie le résultat brut. La méthodologie complète détaille les formules, les sources et les limites du modèle.
- Mise de fonds de 20 % (aucune prime SCHL), amortissement de 25 ans
- Taux hypothécaire de 4,5 %, composé semestriellement comme au Canada
- Appréciation immobilière de 3 %/an, croissance des loyers de 3 %/an
- Rendement du portefeuille du locataire de 6 %/an, inflation de 2,1 %
- Entretien de 1 %/an de la valeur du bien, taxes croissant de 2,5 %/an
- Les deux scénarios démarrent avec le comptant que l'achat exige localement
Ce que ce rapport ne fait pas : il ne prévoit pas les prix. Il répond à une question conditionnelle — « si les hypothèses ci-dessus se réalisent, à partir de quand acheter devient-il gagnant dans cette ville ? ». Les prix et loyers de référence sont des ordres de grandeur de marché, pas une évaluation de votre propriété. Pour tester vos propres chiffres, utilisez le calculateur.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le point de bascule ?
C'est l'année où le patrimoine net d'un propriétaire dépasse celui d'un locataire qui aurait investi la différence. Avant cette année, louer laisse plus riche ; après, acheter prend l'avantage — jusqu'au retour de bascule s'il y en a un.
Dans quelle ville du Québec le point de bascule est-il le plus rapide en T3 2026 ?
Trois-Rivières, avec une bascule dès l'année 2. À Laval, la plus lente des huit villes étudiées, il faut attendre l'année 5. La médiane des huit villes est de 3 ans.
Un point de bascule rapide veut-il dire qu'il faut acheter ?
Non, et c'est le résultat le plus contre-intuitif de ce rapport. Dans 3 des 8 villes étudiées, le locataire repasse devant le propriétaire plus tard : c'est le retour de bascule. Le portefeuille du locataire compose plus vite (6 %/an) que le bien ne s'apprécie (3 %/an), donc dans les villes où le prix est élevé par rapport au loyer, l'avantage du propriétaire finit par s'éroder puis s'inverser.
Quelles hypothèses ce rapport utilise-t-il ?
Les mêmes pour toutes les villes, afin d'isoler l'effet du marché local : mise de fonds de 20 %, taux hypothécaire de 4.5 % composé semestriellement, amortissement de 25 ans, appréciation immobilière de 3 %/an, rendement du portefeuille de 6 %/an, croissance des loyers de 3 %/an. Seuls le prix, le loyer, les taxes municipales et scolaires et le régime de droits de mutation changent d'une ville à l'autre.
Pourquoi le capital de départ change-t-il d'une ville à l'autre ?
Parce que les deux scénarios démarrent avec exactement la somme que l'achat exige localement : mise de fonds, taxe de bienvenue, notaire et inspection. Un capital de départ identique partout avantagerait mécaniquement le locataire dans les villes bon marché, et l'écart mesuré ne dirait plus rien du marché local.
Ces données sont publiées sous licence CC BY 4.0 : vous pouvez les citer, les reproduire et les republier, y compris commercialement, à condition de créditer Immobascule et de lier vers cette page.
Rapport T3 2026, produit à partir du moteur de calcul d'Immobascule. Information générale à but éducatif — ce n'est pas un conseil financier, fiscal ou immobilier. Les résultats dépendent entièrement des hypothèses présentées ci-dessus.