Méthodologie & hypothèses
Immobascule compare le patrimoine net de deux chemins — acheter, ou louer et investir la différence — à partir des mêmes liquidités de départ. Voici exactement comment les calculs sont faits, et ce que le modèle ne fait pas.
Le principe
Les deux scénarios partent du même argent disponible aujourd'hui. Le locataire garde le tout investi ; le propriétaire en consacre une partie à la mise de fonds et aux frais d'achat, et investit le reste. Pour chaque année, on calcule :
- Patrimoine du propriétaire = équité nette de revente (valeur du bien − frais de vente − solde hypothécaire) + son portefeuille de placement (net d'impôt) ;
- Patrimoine du locataire = son portefeuille de placement (net d'impôt).
L'écart entre les deux donne le verdict, et l'année où l'achat rattrape la location est le point de bascule.
L'hypothèque
- Taux composé semestriellement — la norme des prêts à taux fixe au Canada (et non mensuellement), appliquée exactement.
- Paiement calculé par la formule d'annuité sur l'amortissement choisi ; le solde tombe bien à 0 $ à la fin.
- Option renouvellement par paliers : un taux différent à chaque terme (ex. « et si les taux montent au renouvellement ? »), recalculé sur le solde restant.
La mise de fonds et la prime SCHL
Minimum légal (Québec/Canada) : 5 % du prix jusqu'à 500 000 $, 10 % sur la portion de 500 000 $ à 1,5 M$, 20 % au-delà de 1,5 M$. Le comptant et le RAP comptent tous deux dans la mise de fonds ; si le total saisi est sous le minimum, il est relevé à ce plancher.
Prime d'assurance prêt (SCHL) quand la mise de fonds totale est inférieure à 20 %, par paliers de ratio prêt/valeur, puis ajoutée au solde du prêt (la TVQ sur la prime, elle, se paie comptant) :
| Mise de fonds | Prime (sur le prêt) |
|---|---|
| ≥ 20 % | 0 % |
| 15 % – 19,99 % | 2,80 % |
| 10 % – 14,99 % | 3,10 % |
| 5 % – 9,99 % | 4,00 % |
Une surprime de 0,20 % s'ajoute au taux ci-dessus lorsque l'amortissement dépasse 25 ans (prêt assuré sur 30 ans).
La taxe de bienvenue (droits de mutation)
Calculée par tranches sur le prix, selon le barème municipal (seuils indexés annuellement ; certaines villes appliquent un taux majoré sur la portion supérieure). Les seuils et taux sont éditables dans le calculateur. Notaire, inspection et frais de revente sont saisis séparément.
Crédit premier acheteur (2026, en option) : déduit le crédit d'impôt remboursable québécois — 100 % des premiers 5 000 $ de droits de mutation, puis 25 % de l'excédent, jusqu'à 5 875 $ — pour un premier acheteur (les deux non-propriétaires depuis 4 ans). Réservé aux propriétés de moins de 1 M$ (dégressif de 750 000 $ à 1 M$). Le crédit est versé à la déclaration de revenus ; il est modélisé comme une réduction du coût d'achat.
Le placement et la fiscalité
- Le locataire investit le capital de départ plus la différence de coût mensuel avec le propriétaire (ou un montant fixe au choix).
- Rendement annuel net d'impôt saisi par l'utilisateur ; un impôt sur le gain en capital peut être appliqué à la liquidation.
- RAP : le retrait REER pour la mise de fonds est modélisé ; son remboursement (1/15 par an sur 15 ans, sans intérêt) est traité comme neutre.
- Le gain en capital sur la résidence principale est exempt d'impôt.
Horizon
La projection couvre l'amortissement plus un nombre d'années choisi après la fin de l'hypothèque, pour visualiser l'effet à long terme.
Ce que le modèle ne fait pas (limites assumées)
- Rendement constant par défaut : la projection principale suppose un rendement fixe ; une vue Monte-Carlo (P10–P90) est disponible séparément pour tester la volatilité et le « risque de séquence » (mauvaises années au début).
- Dollars nominaux par défaut : un commutateur « dollars d'aujourd'hui » ramène les montants futurs au pouvoir d'achat actuel (corrigé de l'inflation) ; sinon les montants restent nominaux.
- Fiscalité du placement simplifiée : impôt appliqué à la liquidation ; pas de modélisation fine CELI / CELIAPP / impôt annuel.
- Données municipales à confirmer : les villes vedettes ont des valeurs ajustées ; les autres reprennent des moyennes — à valider pour votre municipalité.
- Coûts ponctuels non modélisés : cotisation spéciale de copropriété, réfection majeure, déménagement.
Les résultats sont des estimations à but éducatif. Ils reposent sur les nombres que vous fournissez et sur des considérations purement financières — pas sur vos préférences personnelles.
Sources et références
- Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL / CMHC) — primes d'assurance prêt et règles de mise de fonds.
- Barèmes municipaux de droits de mutation (« taxe de bienvenue ») des villes québécoises et seuils indexés provinciaux.
- Institut de la statistique du Québec — population des municipalités (sélecteur de villes).
- Tribunal administratif du logement — encadrement des hausses de loyer.
- Norme canadienne de composition semestrielle des prêts hypothécaires à taux fixe.
Immobascule n'offre pas de conseils financiers, fiscaux ou juridiques. Cet outil est fourni à des fins éducatives et informatives ; consultez un professionnel selon votre situation avant toute décision.