Acheter à Montréal en 2026 : ce que ça coûte vraiment

Prix médian, mise de fonds, prime SCHL, taxe de bienvenue à paliers multiples propre à Montréal, crédit premier acheteur : voici le vrai portrait des coûts, avec un scénario chiffré sur une propriété au prix médian actuel.

Le marché montréalais a un peu ralenti en 2026 sans se retourner : moins de transactions, mais des prix qui continuent de grimper, portés par une offre encore insuffisante face à la demande. Voici où en sont les chiffres, et ce qu'implique concrètement un achat aujourd'hui.

Le marché montréalais au 2^e trimestre 2026

La remontée de l'offre (+14 %) donne un peu plus de choix aux acheteurs, surtout en copropriété où le marché se rééquilibre. Pour l'unifamiliale et le plex, les vendeurs gardent l'avantage — un délai de vente de 32 jours reste rapide. Source : APCIQ, statistiques Centris du T2 2026 (communiqué du 14 juillet 2026).

Ce que coûte réellement l'achat à 645 000 $

À 645 000 $, comptez environ 2 978 $/mois avec 20 % de mise de fonds — ou ≈ 3 635 $/mois avec la mise minimale (prime SCHL incluse) — plus une taxe de bienvenue d'environ 8 249 $. Hypothèses : taux hypothécaire fixe 5 ans à 4,92 % (moyenne du marché à la mi-juillet 2026), amortissement 25 ans, composé semestriellement comme l'exige la loi canadienne. Reste à savoir si tu te qualifies pour un tel prêt : le calculateur de capacité d'emprunt traduit ton revenu et tes dettes en prix d'achat maximal.

La taxe de bienvenue à Montréal : un régime à part

Montréal est la seule ville du Québec à appliquer un barème à paliers multiples au-delà de 500 000 $, avec des taux qui montent jusqu'à 4 % sur les propriétés de très grande valeur — bien au-delà du 3 % maximal permis ailleurs par règlement municipal.

Sur une propriété à 645 000 $, la taxe de bienvenue calculée par paliers atteint environ 8 249 $ — sensiblement plus que les ~5 578 $ qu'on paierait au barème provincial standard sur le même prix. Notre outil de calcul de la taxe de bienvenue permet de le vérifier pour n'importe quel prix.

Acheter ou louer à Montréal en 2026 ?

À Montréal, l'écart entre le coût mensuel de propriété et le loyer d'un logement équivalent reste l'un des plus grands du Québec — ce qui, historiquement, avantage souvent la location combinée à un investissement discipliné de la différence. Concrètement, le point de bascule — l'année où le patrimoine net de l'acheteur rattrape celui du locataire qui investit — arrive plus tard à Montréal qu'ailleurs au Québec. Mais ce n'est vrai que si tu investis réellement cet écart plutôt que de le dépenser. Le guide complet acheter ou louer détaille cette mécanique ; le calculateur te permet de tester ton propre scénario avec le prix, le taux et l'horizon qui te concernent, en sélectionnant simplement « Montréal » comme ville.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter à Montréal

1. Le taux d'imposition foncière de l'arrondissement — il varie sensiblement d'un arrondissement à l'autre.
2. La taxe de bienvenue réelle, pas une estimation au 1,5 % standard — comme vu plus haut, l'écart peut dépasser 2 500 $ sur une propriété au prix médian.
3. Ton admissibilité au crédit premier acheteur — il s'annule progressivement entre 750 000 $ et 1 M$.
4. Le délai de vente de ton secteur précis — 32 jours est une moyenne métropolitaine ; certains quartiers se vendent beaucoup plus vite.
5. Ta mise de fonds réelle disponible — l'écart de mensualité entre 20 % et la mise minimale dépasse 650 $/mois dans l'exemple ci-dessus.

Questions fréquentes

Combien coûte la taxe de bienvenue à Montréal sur une propriété à 645 000 $ ?

Environ 8 249 $, selon le barème montréalais à paliers multiples (jusqu'à 4 % sur les tranches les plus élevées) — sensiblement plus que les ~5 578 $ qu'on paierait avec le barème provincial standard sur le même prix.

Qu'est-ce que le crédit premier acheteur à Montréal en 2026 ?

Pour une première propriété de moins de 1 M$ (aucun copropriétaire n'ayant possédé de résidence depuis 4 ans), ce crédit d'impôt remboursable rembourse 100 % des premiers 5 000 $ de taxe de bienvenue, puis 25 % de l'excédent, jusqu'à 5 875 $. Sur une propriété à 645 000 $, la facture nette tombe à environ 2 437 $ au lieu de 8 249 $. Le crédit s'annule progressivement entre 750 000 $ et 1 M$.

Quelle est la mise de fonds minimale pour acheter à Montréal en 2026 ?

Pour un prix entre 500 000 $ et 999 999 $, la mise minimale légale est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur le reste. Sous 20 % de mise de fonds, une prime d'assurance SCHL s'ajoute au prêt — environ 24 220 $ sur une propriété à 645 000 $ avec une mise de ~6,1 %.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Montréal en 2026 ?

À Montréal, l'écart entre le coût mensuel de propriété et le loyer d'un logement équivalent reste l'un des plus grands du Québec, ce qui avantage souvent la location combinée à un investissement discipliné de la différence — mais seulement si cet écart est réellement investi plutôt que dépensé.

Ailleurs au Québec

Le marché montréalais n'est pas représentatif de toute la province — consulte Acheter à Québec en 2026 pour un portrait très différent (offre encore plus rare, taxe de bienvenue au barème standard), ou le guide général acheter ou louer pour la mécanique complète de comparaison.

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique. Les statistiques de marché proviennent de l'Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ), communiqué du 14 juillet 2026 portant sur le 2^e trimestre 2026 (RMR de Montréal). Le taux hypothécaire (4,92 %, moyenne des taux fixes 5 ans) reflète les conditions de marché observées à la mi-juillet 2026 et peut avoir changé depuis. Les montants de mensualité et de taxe de bienvenue sont des estimations calculées selon les mêmes formules que le calculateur Immobascule (amortissement 25 ans, composition semestrielle, barèmes 2026) ; ils peuvent varier selon ta situation, ton prêteur et le prix réel de la propriété. Consulte un professionnel avant toute décision.